12년전 고시 당시 평가 금액 ,현 시세와 최대 5배 차이...원주민 울며 떠나

▲ 마포 재개발 지역 감정 평가액이 1천만원대로 책정되는 것은 시행인가고시 당시를 기준으로 평가가 되기 때문으로 현 시세와는 많은 차이를 나타내고 있다. 사진 / 마포땡큐뉴스 DB

[마포땡큐뉴스 / 이승재 기자] 지난 15일 마포땡큐뉴스 본사를 찾아온 이모씨 등 7명의 일행은 마포로 6도시환경정비사업(주택재개발)으로 주민들이 수십년간 살아온 자신의 터전을 잃게 된 사람들이다.

이들은 이날 본사 박강수 회장을 만나 자신들이 처한 이야기를 한을 담아 읍소했다.

이들은 “현재 인근 지가는 7천만원에서 1억이 넘는 곳도 있는데 자신들에게 배당된 감정 평가액은 고작 평당 1200만원에서 2천만원 선” 이라며 “이 돈을 받게 되면 다른 곳에 가더라도 현재의 자신의 집과 비교할 때 1/3수준밖에 얻지 못한다” 며 하소연했다.

주택재개발사업은 일정 구역안의 토지이용도를 높이기 위해 합리적이고 효율적인 고도이용을 추진, 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비해 향상된 도시기능을 회복하기 위한 사업이다.

주택재개발사업은 '도시및주거환경정비법' 이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 의미한다.

재개발 지역의 조합원은 그 조합이 시행하는 재개발구역내의 토지소유자와 건물소유자 및 그 지상권자가 되는 것이므로(도시및주거환경정비법 제19조 참조) 주택 등의 건축물을 소유하고 있는 경우엔 크기나 용도, 대지지분과 무관하게 분양 자격이 주어진다.(세입자에게는 구역지정일 3개월 전부터 거주를 시작해서 철거 시점까지 주민등록을 마친 세대에게 이주대책비 또는 임대주택을 분양 받는 자격을 준다)

재개발구역에서의 평형 배정은 '감정평가금액'과 '조합원수' '평형별 건립가구수'가 평형배정에 중요한 변수가 된다.

그렇다고 재개발조합의 평형배정이 지분권자의 현재의 대지지분의 크기나 건물의 크기로 확정되는 것은 아니고 시행인가고시가 난후, 감정평가법인 2곳 이상에서 각 지분에 대한 평가를 해 그 평가의 산술평균한 값을 기초로한 지분 평가액(권리가액)의 크기순에 의한다.

① 종전자산에 대한 감정평가

종전자산이란 주택재개발사업을 시행하기 전의 조합원 개개인의 토지 및 건축물을 말한다.

종전자산의 감정평가액은 주택재개발사업의 토지원가로 포함되며 종후자산의 감정평가액과 비교하여 사업종료후 청산금을 산정하는 기준이 된다.

토지는 '지가공시및토지등의평가에관한법률'에 의한 인근지역내 표준지공시지가를 기준으로 하되 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 기타 가격형성상의 제요인을 고려해 평가한다.

이 경우 가격시점은 주택재개발사업의 사업시행인가 고시일을 기준으로 하게 된다.

건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려해 원가방식에 의한 복성가격으로 평가하되, 감가수정시 관찰감가법을 병용할 수 있다.

② 종후자산에 대한 감정평가

종후자산이란 주택재개발사업을 시행한후 새로 건설되는 분양예정 대지 또는 건축물(아파트,상가)를 말한다.

종후자산의 감정평가액은 조합원이 분양받게 될 아파트등의 분양가에 적용되며 종전자산 감정평가액과 비교해 사업종료후 청산금을 산정하는 기준이 된다.

특히 층별, 위치별, 향별, 조망권유무등에 의해 호별로 가격차이가 발생할수 있는 아파트의 경우 객관적 타당성을 위해서도 종후자산 감정평가가 중요하다.

분양예정 대지 및 건축시설비 추산액은 사업시행자가 제시하는 원가산출근거, 즉 자금운용계획서를 기초로 원가법으로 평가한다.

토지부분 투입원가(종전자산가액, 대지조성비[암반굴착공사비, 토목공사비], 기부채납 및 양여자산 차액, 건축물철거비, 공사측량비, 주거대책비, 하수처리부담비, 인입공사부담금, 손실보상비, 이설공사비등)+건물부분 투입원가(건축시설공사비, 공사비부가가치세, 설계및감리용역비)+기타 공통부분(조합운영비, 행정용역비, 부가가치세, 보존등기비, 대여금이자, 교통시설부담비, 감정평가수수료, 공공시설용역비, 분양보증금수수료, 소송및민원처리비, 예비비) 등을 합산한 분양예정대지+건축시설물추산액이 나오면 호별아파트 및 상가분양가(대지비,건축비배분)를 산출해 평가하게 된다.

향후 관리처분계획에 따라 조합원들의 개략적인 부담금 내역이 공고되게 되면 이를 반영하여 분양신청 여부를 결정해, 만약 부담금액이 많아 분양신청을 하지 않을 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제46조,제47조에 의거 그 건축물의 평가금액을 현금으로 지급(청산금)받게 된다.

위에서 언급한바와 같이 이들에게 지급되는 감정 평가액이 1천만원대로 책정되는 것은 시행인가고시 당시를 기준으로 평가가 되기 때문으로 현 시세와는 많은 차이를 나타내고 있다.

마포포럼 관계자는 “원주민들에게 지급되는 감정평가액의 기준을 고시 당시를 기준으로 하지 말고 현 시세로 기준하는 법안을 마련해야 한다” 면서 “현 제도는 마포관내 무분별한 재개발로 인해 울며 떠나는 원주민들에게 더 큰 상처를 입히는 것” 이라고 말했다. 

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